大工16春《房地产估价》课程大作业

李老师

大工16春《房地产估价》课程大作业
一、作业题目
题目一：为了评估某商品住宅在2011年8月15日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例，有关资料如下：
可比实例的成交价格及成交日期，见表1-1。
表1-1  可比实例成交价格及成交日期
        可比实例A        可比实例B        可比实例C
成交价格        4100元／m2        4600元／m2        4900元／m2
交易日期        2011年3月15日        2011年6月15日        2011年7月15日
交易情况的分析判断结果，见表1-2。表中交易情况的分析判断是以正常市场价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于其正常市场价格的幅度，负值表示低于其正常市场价格的幅度。
表1-2  可比实例交易情况分析判断结果
        可比实例A        可比实例B        可比实例C
交易情况        -3%        +1%        +2%
该类住宅2011年2月至8月的价格指数，见表1-3。表中的价格指数为定基价格指数。
表1-3  同类房地产价格变动情况
月份        2        3        4        5        6        7        8
价格指数        100        93.3        98.7        99.3        102.3        109.4        107.8
房地产状况的比较判断结果，见表1-4。
表1-4  房地产状况的比较判断结果
房地产状况        权重        估价对象        可比实例A        可比实例B        可比实例C
区位状况        0.4        100        114        105        85
实物状况        0.3        100        113        120        115
权益状况        0.3        100        120        110        105
请利用市场法测算该商品住宅在2011年8月15日的正常市场价格。

题目二：为评估某宗房地产的正常市场价格，选取了A、B、C三宗类似房地产的交易实例作为可比实例，有关资料如下：
表2-1  可比实例A、B、C的基本资料
        可比实例A        可比实例B        可比实例C
成交价格        6000元/m2        6300元/ m2        6900元/ m2
交易日期        2009年1月1日        2009年4月1日        2009年8月1日
交易情况        +2%        +3%        -2%
房地产状况        -2%        -5%        +4%
该类房地产的市场价格从2009年1月1日至2009年6月1日平均每月比上月上升0.4%，以后平均每月比上月上升0.2%。
试利用市场法测算该房地产2009年9月1日的正常市场价格。

题目三：某宗房地产的土地总面积为2 000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费900元／㎡；地上建筑物总建筑面积4 000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积600元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积3 200元，估计该建筑物有7成新。试利用假设开发法测算该宗房地产的现时总价和单价。

题目四：估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。
有关资料如下：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经营费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%。资本化率为8%。
试运用收益法有限年公式测算房地产价格。

题目五：某旧厂房的建筑面积为6 000㎡。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等600元/㎡（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1500元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积7 000 元；销售费用和销售税费为售价的10%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的3%。试利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。

二、作业目标
1．掌握房地产估价的基本理论；
2．熟练掌握房地产估价的操作步骤；
3．能够结合房地产或建筑物背景资料进行估价。

三、作业要求
1．从以上五个题目中任选两个进行测算（注意：题目一和题目二中最多只能选择一个，不可同时选）；
2．测算前，需将所选的题目进行复制（使老师明确你所选的题目）；
3．需严格按照课件及教材中的估价步骤进行测算，并给出详细的测算步骤；
4．测算过程中如遇小数，需保留小数点后两位。
5．测算需要在word中完成，文中内容统一采用宋体，字号为小四；
6．请严格按照上述要求进行，否则会影响你的作业成绩。

四、作业提交
1．作业上交时Word文件名写法为：[姓名 奥鹏卡号 学习中心]（如：戴卫东101410013979浙江台州奥鹏学习中心[1]VIP）
2．以附件形式上交离线作业（附件的大小限制在10M以内），选择已完成的作业（注意命名），点提交即可。如下图所示。


五、注意事项
1．作业提交截止时间是2016年9月6日前，具体时间为2016年9月6日23点59分59秒。
2．独立完成作业，不准抄袭他人或者请人代做，如有雷同作业，成绩以零分计！