房地产估价

李老师

房地产估价
要求：
1.         独立完成，作答时要写明题型、题号；
2.        作答方式：手写作答或电脑录入，使用A4格式白纸；
3.        提交方式：以下两种方式任选其一，
1)        手写作答的同学可以将作业以图片形式打包压缩上传；
2)        提交电子文档的同学可以将作业以word文档格式上传；
4.         上传文件命名为“中心-学号-姓名-科目.rar” 或“中心-学号-姓名-科目.doc” ；
5.        文件容量大小：不得超过10MB。

请在以下五组题目中任选一组作答，满分100分。
第一组：
一、论述题（每题30分，共60分）
1、论述房地产估价依据。
2、为什么说房地产估价是科学也是艺术？
二、简答题（共20分）
1、在某城市旧城区改造中，需拆迁一批六十年代建造的私有住宅，请你写出对这批住宅进行作价补偿评估时的技术思路及基本步骤。
三、计算题（共20分）
1、某建筑物总建筑面积500m2，现时重置价格每建筑平方米1000元，耐用年限50年，残值率5％，尚可使用30年。试估计该建筑物的现时总价和单价。



第二组：
一、论述题（每题30分，共60分）
1、论述估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者之间的异同。
2、论述价值、使用价值和交换价值之间的关系。
二、简答题（共20分）
1、简述假设开发法的适用范围。
三、计算题（共20分）
1、有一宗房地产，土地总面积1000㎡，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元；现在重新取得该类土地需600元／㎡，地上建筑物总建筑面积为2000㎡，于8年前建成交付使用，当时建筑造价500元／㎡，现时建造同类建筑物需1000元／㎡，估计该建筑物尚可使用32年，残值率5%，试选用所给资料，估计该房地产的现实总价和单价。



第三组：
一、论述题（每题30分，共60分）
1、土地价格、建筑物价格和房地价格的含义及其相互关系是什么。
2、论述净收益测算的基本原理。
二、简答题（共20分）
1、试述成本法与收益法的区别。
三、计算题（共20分）
1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位50元／天，
年平均空房率30%，该宾馆营业总费用平均14万元／月，当地同档次宾馆一般床价为每张床45元／天，年平均空房率20%，正常营业每月平均总费用占每月总收入的30%，该类房地产还原利率为10%，试选用所给材料估计该宾馆的价格。



第四组：
一、论述题（每题30分，共60分）
1、什么是房地产状况调整，它包括哪些内容。
2、房地产实际收益和客观收益的含义和区别是什么？
二、简答题（共20分）
1、简述房地产与其他物品在价格上的不同点。
三、计算题（共20分）
1、某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需支出总费用30万元。在附近选取了A、B、C、D四宗类似房地产，其价格及纯收益如下表。试用所给资料估计该宗房地产的价格(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。
类似房地产        价格（万元）        纯收益（万元/年
A        252        30
B        294        35
C        238        28
D        166        20




第五组：
一、论述题（每题30分，共60分）
1、论述基准地价修正法。
2、论述房地产估价依据。
二、简答题（共20分）
1、有一宗待建商品住宅的用地需进行地价评估，请列出你认为可以优先选用的三种估价方法，并简述理由。
三、计算题（共20分）
1、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格，已知该宗土地总面积500㎡，建筑容积率为2，适宜建造某类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的建设期为2年，建筑费为800元／㎡，专业费为建筑费的8%，第一年投入60%的建筑费及专业费用，第二年投入40%的建筑费及专业费用；贷款年利息率为10%，销售税费为未来楼价的6%，投资利润率为20%（利息不计利润）；该商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出时的平均价格为2500元／㎡。
试用所给资料（用动态公式）估计该宗土地在1995年9月的总价、单价和楼面地价（折现率为10%）。