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大工15春《房地产估价》课程大作业及要求

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发表于 2015-8-28 14:39:00 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
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大工15春《房地产估价》课程大作业
一、作业题目
题目一:为了评估某商品住宅在2014年8月15日的正常市场价格,在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例,有关资料如下:
可比实例的成交价格及成交日期,见表1-1。
表1-1  可比实例成交价格及成交日期
        可比实例A        可比实例B        可比实例C
成交价格        9300元/m2        9700元/m2        9900元/m2
交易日期        2014年3月15日        2014年6月15日        2014年7月15日
交易情况的分析判断结果,见表1-2。表中交易情况的分析判断是以正常市场价格为基准,正值表示可比实例成交价格高于其正常市场价格的幅度,负值表示低于其正常市场价格的幅度。
表1-2  可比实例交易情况分析判断结果
        可比实例A        可比实例B        可比实例C
交易情况        -4%        +2%        +3%
该类住宅2014年2月至8月的价格指数,见表1-3。表中的价格指数为定基价格指数。
表1-3  同类房地产价格变动情况
月份        2        3        4        5        6        7        8
价格指数        100        93.3        98.7        99.3        102.3        109.4        107.8
房地产状况的比较判断结果,见表1-4。
表1-4  房地产状况的比较判断结果
房地产状况        权重        估价对象        可比实例A        可比实例B        可比实例C
区位状况        0.4        100        114        105        85
实物状况        0.2        100        113        120        115
权益状况        0.4        100        120        110        105
请利用市场法测算该商品住宅在2014年8月15日的正常市场价格。

题目二:为评估某宗房地产的正常市场价格,选取了A、B、C三宗类似房地产的交易实例作为可比实例,有关资料如下:
表2-1  可比实例A、B、C的基本资料
        可比实例A        可比实例B        可比实例C
成交价格        9200元/m2        9500元/ m2        9800元/ m2
交易日期        2013年1月1日        2013年4月1日        2013年8月1日
交易情况        +2%        +3%        -2%
房地产状况        -2%        -5%        +4%
该类房地产的市场价格从2013年1月1日至2013年6月1日平均每月比上月上升0.4%,以后平均每月比上月上升0.2%。
试利用市场法测算该房地产2013年9月1日的正常市场价格。

题目三:估价对象为一出租写字楼,土地总面积7000平方米,建筑总面积63000平方米,建筑物结构为钢筋混凝土结构,地上36层,地下2层,土地使用权年限为50年,从2004年9月30日取得土地时起计,建设期3年。需要评估出该宗房地产2009年9月30日的买卖价格。
有关资料如下:该写字楼使用面积为建筑面积的65%,月租金为每平方米使用面积150元,空置率平均为15%。建筑物原值22000万元,耐用年限60年,残值率0;家具设备原值8000万元,耐用年限为12年,残值率为4%。经营费每月100万元,房产税为租金的12%,营业税等为6%。资本化率为8%。
试运用收益法有限年公式测算房地产价格。

题目四:某旧厂房的建筑面积为8 000㎡。根据其所在地点和周围环境,适宜装修改造成商场出售,并可获得政府批准,但需补交土地使用权出让金等700元/㎡(按建筑面积计),同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年,装修改造费为每平方米建筑面积2500元;装修改造完成后即可全部售出,售价为每平方米建筑面积5 000 元;销售费用和销售税费为售价的10%;购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的3%。试利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12%)。

题目五:某宗房地产的土地总面积为3 000㎡,是10年前通过征用农地取得的,当时的花费为20万元/亩,现时重新取得该类土地需要花费1200元/㎡;地上建筑物总建筑面积4 000㎡,是8年前建成交付使用的,当时的建筑造价为每平方米建筑面积600元,现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积3 200元,估计该建筑物有8成新。试利用假设开发法测算该宗房地产的现时总价和单价。


二、作业目标
1.掌握房地产估价的基本理论;
2.熟练掌握房地产估价的操作步骤;
3.能够结合房地产或建筑物背景资料进行估价。

三、作业要求
1.从以上五个题目中任选两个进行测算(注意:题目一和题目二中最多只能选择一个,不可同时选);
2.测算前,需将所选的题目进行复制(使老师明确你所选的题目);
3.需严格按照课件及教材中的估价步骤进行测算,并给出详细的测算步骤;
4.测算过程中如遇小数,需保留小数点后两位。
5.测算需要在word中完成,文中内容统一采用宋体,字号为小四;
6.请严格按照上述要求进行,否则会影响你的作业成绩。

四、作业提交
1.作业上交时Word文件的文件名写法为:[姓名 奥鹏卡号 学习中心](如:戴卫东101410013979浙江台州奥鹏学习中心[1]VIP)
2.以附件形式上交离线作业(附件的大小限制在10M以内),选择已完成的作业(注意命名),点提交即可。如下图所示。


五、注意事项
1.截止时间:2015年9月1日前,具体时间为2015年9月1日23点59分59秒。
2.独立完成作业,不准抄袭他人或者请人代做,如有雷同作业,成绩以零分计!
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